Апартаменты в России являются не только отелями, но и инвестиционным продуктом, а также «псевдо жильем», то есть жилыми домами, возведенными на участках, где не разрешено жилое строительство. При этом в Жилищном кодексе и других законодательных актах понятие «апартаменты» до сих пор отсутствует. В начале года президент России Владимир Путин поручил Правительству РФ до 1 августа 2021 года законодательно определиться со статусом апартаментов. В конце апреля соответствующий законопроект был внесен в Государственную Думу.
Попробуем разобраться, почему потребовалась разработка нового законодательства, каким оно будет и как сможет повлиять на развитие этого сектора рынка.
Изюминки клубного формата
По мнению замглавы Минстроя Никиты Стасишина, вопрос об апартаментах в основном важен для Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Казани. В других городах проблема правового статуса этого вида недвижимости не так актуальна, поскольку там практически отсутствуют апарт-комплексы. Основная часть строящихся или построенных апартаментов приходится на Москву, это около 13% от возводящихся в городе объектов.
Основным плюсом апартаментов считается формат закрытой экосистемы с консьерж-сервисом и наличием всей необходимой для жизни и работы взрослого человека инфраструктуры. Коворкинги, конференц-залы, Wi-Fi зоны, кафе и фитнес-клубы в одном здании с комфортабельными квартирами – этот формат сделал апартаменты идеальным местом для жизни в период пандемии. К тому же, каждый девелопер пытается выгодно выделить свой проект среди конкурентов: эксплуатируемая крыша, окна в пол, двухуровневые квартиры, свободная планировка…
Однако, апартаменты де-юре являются коммерческими помещениями, и данным статусом определяются как их «плюсы», так и их «минусы» для всех игроков этого рыночного сегмента.
Свет и тени юридического статуса
Для девелопера строительство апартаментов как коммерческой недвижимости – отличный вариант, поскольку в мегаполисах практически не осталось интересных локаций для возведения жилья. Возможность использования участка, на котором не разрешено жилое строительство, простота получения разрешения на строительство в нужной локации, необязательность создания социальной инфраструктуры и выполнения норм инсоляции, звукоизоляции, а также возможность привлечения дольщиков в обход эскроу-счетов – все это значительно удешевляет и упрощает проект. Например, при возведении жилого комплекса, состоящего из пяти корпусов, «шестой» застройщику приходится строить бесплатно, так как стоимость строительства детского сада – порядка 200 млн рублей, школы – 800 млн рублей, а жилого корпуса — около 1 млрд рублей. Застройщик же апартаментов освобожден от этой финансовой нагрузки.
Для покупателя или арендатора апартаментов это порой единственная возможность жить в желаемой локации: в центре города или на берегу Финского залива.
Инвестор рассматривает апартаменты как серьезный источник дохода, альтернатив которому практически нет. Весь прошлый год инвесторы активно вкладывали сбережения в этот сегмент, рассчитывая на прибыль. 2020 год побил рекорды по спросу на апартаменты, цены на них ощутимо выросли. В результате в Москве только за октябрь 2020 года рост цен на апартаменты составил 7%. Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антона Агапов в интервью каналу «M2tv» рассказал, что ситуация доходит до крайностей. Так, апартамент, который на этапе котлована продавался за 3,2 млн. рублей, на вторичной продаже стоит уже 6,5 млн. Таков заработок инвесторов на капитализации.
А есть еще и операционная доходность. Продаются апартаменты на 20-30% дешевле, чем аналогичные квартиры в той же локации, а сдаются по такой же цене, потому что арендатора не интересует статус помещения. Получается, что инвестировать в апартаменты очень выгодно. По итогам реализации за январь-февраль 2021 года количество сделок с ними выросло на 25% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Однако для граждан, купивших в апарт-комплексах квартиры для постоянного проживания семьей, юридический статус апартаментов не столь удобен. В таком жилье нельзя прописаться, на него не распространяются нормы СанПиНа, государственные жилищные программы и льготная ипотека, оно не обеспечено социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, парковками. Оплата ЖКУ и ставка налога на недвижимость в апартаментах начисляются по коммерческому тарифу. Несмотря на то, что с 1 июля 2019 года согласно 151-ФЗ апартаменты можно купить по договору долевого участия с использованием эскроу счетов, при банкротстве застройщика покупатели такого жилья приравниваются к владельцам коммерческой недвижимости и могут рассчитывать только на денежную компенсацию.
Несмотря на это, покупательский интерес к апартаментам не падает благодаря их низкой цене, клубному формату и отельному сервису. К тому же, в апартаментах не надо добиваться разрешения на перепланировку помещений, что дает возможность творческим людям устроить жилье по своему вкусу.
На сегодняшний день в России построено более 5 млн м2 такого «псевдо жилья» и еще 2 млн м2 пребывает в стадии строительства. Эти объекты до сих пор имеют статус коммерческих нежилых помещений наравне с гольф-клубами, торговыми центрами и складами.
Кесарю — кесарево
Казалось бы, городские власти получают несомненную выгоду от строительства апартаментов, ведь девелоперские компании исправно платят налоги. Платят их и собственники, к тому же, по повышенной ставке. Но все не так просто. Самая большая проблема апартаментов для власти – дополнительная нагрузка на социальную и транспортную инфраструктуру. В крупных городах и так есть сложности с местами в школах и детских садах, парковками, записью на прием в поликлиники. Частные же садики и школы часто не по карману владельцам апартаментов, которые изначально искали жилье подешевле. Глава комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский в процессе онлайн-дискуссии «Unreal ESTATE show» на тему «Апартаменты. Вне закона?» отметил, что такая ситуация не характерна для регионов, где девелоперы строят на земельных участках, арендуемых у муниципалитетов, и вынуждены придерживаться всех норм, принятых для строительства жилья.
Поскольку, как уже говорилось выше, статус коммерческой недвижимости позволяет покупать и продавать апартаменты в обход 214-ФЗ, властям зачастую приходится решать сложнейшие конфликты, возникающие между дольщиками, оставшимися без жилья, и разорившимися девелоперами.
В Москве городские власти не могут привлечь застройщиков апартаментов к актуальной для столицы программе реновации, в рамках которой девелоперы, возводящие ЖК, передают часть квартир для переселенцев, если новые дома построены вблизи расселяемых пятиэтажек. И, наконец, апартаменты – это сотни тысяч квадратных метров, не учтенных в статистике выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда».
Однако, не стоит осуждать застройщиков. Как справедливо заметил в одном из своих вступлений в рамках проекта «Unreal ESTATE show» директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов, апартаменты не появляются ниоткуда. На их строительство выдается разрешение, а коль скоро застройщику позволительно работать в рамках существующего правового поля, то почему он не должен этим пользоваться?
Апартаментная амнистия?
Новый законопроект – не первая и не единственная попытка властей навести порядок в этом сегменте рынка. Первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России была разработана пять лет назад. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.
Современный законопроект предлагает определить апартаменты как «многофункциональные здания», узаконить их будущее строительство и распространить на них нормы Жилищного кодекса. Такие объекты можно будет возводить вне зон жилой застройки, например, на площадях общественно-делового назначения, и размещать в них как квартиры, так и апартаменты. По завершении строительства апартаменты смогут получить статус жилых объектов и в них можно будет зарегистрироваться.
Продажи апартаментов на этапе строительства предполагается вести в рамках 214-ФЗ наравне с жилыми объектами. Оплата коммунальных услуг и ставка налога на недвижимость в таких квартирах будет соответствовать аналогичным показателям для жилых помещений. По каким нормам и за чей счет жильцы апартаментов будут обеспечиваться транспортной и социальной инфраструктурой, предлагается решать регионам. Однако, статус жилых помещений получат только те апартаменты, которые соответствуют целому ряду требований к безопасности проживания и обеспечению коммунальными ресурсами.
Это значит, что теперь девелоперы смогут использовать под застройку те городские участки, на которых до этого строить жилье было нельзя. Статс-секретарь – замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий в этой связи отметил, что в Земельном кодексе есть глава, ограничивающая строительство жилья в зонах с особыми условиями. В связи с этим при признании апартаментов жильем может возникнуть проблема несоответствия локации таких объектов нормам земельного права.
А руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов выразил опасения, что основной проблемой девелоперов, которые сейчас находятся на стадии согласовании и получения документации, станет необходимость изменения статуса земли. Это не только огромные расходы, но и другая экономическая модель и концепция проекта. Сложности могут возникнуть и у застройщиков, развивающих сегмент апарт-отелей и являющихся игроками гостиничного сектора. Если их, наравне со всеми, обяжут строить социальную инфраструктуру, то финансовые модели таких проектов будут разрушены.
Законопроектом предусматривается внесение изменений в Градостроительный и Земельный кодексы РФ, потому что только так можно обеспечить возможность размещения многофункциональных зданий в общественно-деловых зонах. Внесенный в Госдуму законопроект нуждается в серьезной доработке, в частности потому, что в нем никак не регулируется статус уже построенных апартаментов. Кроме того, законопроект необходимо доработать с учетом специфики регионов. Об этом сообщил журналистам вице-премьер Марат Хуснуллин. От итогов обсуждения вариантов изменения законодательства будет зависеть динамика цен на данный вид недвижимости.
По мнению большинства аналитиков, в проектах с высокими шансами перевода в жилье рост цен составит не менее 15%. А в тех апарт-комплексах, которым присвоят статус жилых, стоимость лотов может возрасти до 20%. Кроме того, если власти обяжут застройщиков создавать социальную и транспортную инфраструктуру, это тоже неизбежно отразится на стоимости объектов. Таким образом, в 2022 году жилые апартаменты скорее всего сравняются по стоимости с квартирами в соответствующих локациях. Сохранится ли их инвестиционная привлекательность – во многом будет зависеть от общей ситуации на рынке жилого строительства и от изменений, которые в итоге будут внесены в закон.
Елена Никитченко