Долевому строительству – не быть?
С 1 июля 2018 года вступит в силу очередной пакет изменений в законодательство о долевом строительстве. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса.
Теперь девелопер должен будет иметь опыт работы на строительном рынке не менее 3 лет и к моменту утверждения проектной декларации располагать не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей – 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.
Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.
Также будет ограничена возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. То есть во главу угла поставлен принцип «один застройщик — одно разрешение». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.
Таким образом, теперь под каждый проект необходимо будет создавать отдельное юридическое лицо, деньги дольщиков будут идти непосредственно на строительство дома, а не на прочие расходы компании.
Некоторые эксперты считают, что данные нововведения могут спровоцировать заметный рост себестоимости строительства, и, как следствие, привести к росту цен на жилье или к снижению доходности девелоперского бизнеса. Поскольку на рынке в настоящее время ощущается переизбыток предложений, то некоторым застройщикам, возможно, придется завершить свою деятельность.
Задачей реформы, по сути, является уход от прямого финансирования строительства многоквартирных домов со стороны участников. Считается, что это позволит избежать обмана дольщиков и появления новых проблемных объектов. А значит, отпадет и необходимость в госконтроле за деятельностью застройщиков. Кстати, практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве и финансирования стройки за счет банков действует во многих зарубежных странах.
Напомним, что в 2017 году физические лица — покупатели квартир являлись крупнейшим инвестором в строительную отрасль. После вступление в силу Поправок в 214-ФЗ, риски с физических лиц будут сняты, но не пропадут. Теперь их будут вынуждены взять на себя банки, которым будет непросто обеспечить равнозначные объемы финансирования отрасли.
Запрет на финансирование строительства за счет дольщиков может повлечь за собой дефицит предложений и, как следствие, рост цен на жилье. Предполагается, что в роли замещающих инвестиций могут выступать эскроу-счета, на которых временно будут храниться денежные средства граждан-покупателей жилья до момента осуществления выплаты. Но в этом случае застройщики должны иметь возможность использовать средства с этих счетов для финансирования своих проектов. В противном случае у них не будет стимула продавать квартиры на ранних стадиях строительства, что может поднять цены примерно на четверть. Впрочем, и экроу-счета не могут считаться панацеей, ведь, по сути они прекращают беспроцентное финансирование стройки. К тому же, в случае банкротства банка незастрахованные деньги пропадут.
По мнению председателя комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих девелоперов Дмитрия Панова, внесенные в законодательные акты поправки никаким образом не повлияют на судьбу уже существующих обманутых дольщиков. «Сегодня сделки с недвижимостью и строительство генерируют около 14% от ВВП страны, – сказал Дмитрий Панов на встрече пресс-клуба «Неформат». – Каждый рубль, вложенный в строительство, имеет более 8 рублей в смежных отраслях. Напомню, в отрасли задействовано более 7 млн. человек. Все изменения, и принятые и нет, окажут серьезное влияние на отрасль. В первую очередь, 30% компаний будут вынуждены уйти с рынка, так как просто не соответствуют тем требованиям, которые к ним предъявят. Но вот что важно: отход от долевого участия и невозможность принимать денежные средства от покупателей при строительстве объектов, безусловно, повысят стоимость квадратного метра более чем на 10%. Возможно, если ключевая ставка будет снижаться, то и ставка для строительных компаний поползет вниз. Но пока этого нет».
Председатель тюменского отделения РГУД по жилой недвижимости Андрей Скосырский в рамках встречи пресс-клуба «Неформат» заявил: «Заморозка на банковском счете 10% от бюджета объекта заставит небогатые компании уйти с рынка. Если дом стоит 500 млн рублей, то 50 млн должны быть размещены на счете в банке и эти деньги использовать нельзя. Они будут заморожены до ввода объекта в эксплуатацию. У небогатых компаний просто нет столько денег, чтобы на два года разместить их в банке. Да и крупные застройщики на эти деньги раньше могли строить соцобъекты и инфраструктуру. Думаю, это приведет к тому, что из 4,5 тысячи строительных компаний останется около тысячи. Это, опять же, поднимет цены на квадратные метры»
Президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Эдуард Тиктинский в интервью нашему изданию отметил: «Власти декларируют, что нововведения 2018 года, так же как и те, которые уже вступили в силу в 2017 году, призваны обезопасить дольщиков от недобросовестных действий застройщиков. В том числе предотвратить ситуацию, когда строительство одного дома ведется за счет средств дольщиков другого дома или другой очереди. Формально это так. И принцип «один застройщик – один проект», и предоставление права контроля финансовых потоков уполномоченному банку, и требование к минимальному объему собственных средств застройщика – все эти нововведения учитывают интересы дольщиков, обеспечивают целевое использование их денег.
С другой стороны, новые требования к застройщикам очень жесткие. Фактически они означают рост финансового давления и контроля со стороны государства и банков. Даже добросовестные компании лишаются возможности гибкого управления экономикой проектов. В первую очередь проблемы испытают некрупные и финансово неустойчивые компании. Многие из них, возможно, будут вынуждены уйти с рынка. Таким образом, законодательные нововведения, вероятно, приведут и к сокращению объема предложения на рынке, и к росту издержек, связанных с реализацией проектов. И то, и другое отразится на стоимости квадратного метра.
Не секрет, что изменения законодательства, регулирующего строительную отрасль, у нас зачастую принимаются без должного обсуждения с участниками рынка, в режиме блицкрига. Полноценного диалога, к сожалению, нет. В условиях, когда правила игры меняются непредсказуемо, сложно говорить об экономическом планировании в долгосрочной перспективе, и это, конечно, проблема для девелоперов. Я сейчас не говорю о том, насколько вообще целесообразны масштабные нововведения в правила долевого строительства в момент, когда властями декларирован полный отказ от долевого строительства в течение ближайших лет».
Все нововведения, которые уже внесены в законодательные акты, начнут действовать в отношении объектов, разрешения на строительство которых будут выданы после 1 июля. Таким образом, с 1 июля 2018 года на федеральном уровне будет обозначен постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию. Выданных на сегодняшний день разрешений, по оценкам экспертов, должно хватить на ближайшие 3–5 лет. Потом же отрасль претерпит существенные изменения. Реальная перспектива – полная отмена долевого строительства к 2020 году.
Подготовила Елена Никитченко